울산 중·남·동·북구가 이달 중 주택투기지역에서 해제된다. 이와 함께 남구·울주군이 같은 기간 투기과열지구에서 벗어난다. 대통령 인수위가 지난 7일 전국 10만가구에 달하는 미분양 아파트 문제 해결을 위해 이달 중 울산을 포함한 지방투기지역과 투기과열지구를 전면 해제키로 함에 따라 지역 부동산 시장이 다시 활력을 찾을 것인지에 대해 귀추가 주목되고 있다.

전문가들은 그러나 지방 규제 완화는 적극 찬성하지만 이 조치만으로 지방 주택시장이 살아나기는 힘들다고 말한다. 영산대학교 부동산금융학과 심형석 교수는 “지방 미분양을 해소하기 위해서는 지방의 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과제도 폐지와 대출 규제 대폭 완화 등을 통해 대체수요를 발생시켜야 할 것”이라고 강조했다.

▲ 투기지역 투기과열지구 해제되면= 투기지역에서 해제되는 중·남·동·북구는 주택담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 늘어나고 총부채상환비율(DTI)이 적용되지 않는다.

투기과열지구에서 벗어나게 되는 남구·울주군은 계약 후 곧바로 되팔 수 있게 된다.

분양가 상한제 전매제한 완화도 추진되고 있어 사실상 울산 전지역 아파트에 대한 전매가 가능하게 되는 것.

LTV는 은행들이 주택을 담보로 대출할 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 의미하며 은행ㆍ보험사의 투기지역 아파트 담보대출 LTV는 40% 이내로 한정하고 있다.

DTI란 연간소득에서 대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율이며 6억원 초과 아파트에 대한 신규 구입자금대출과 기존 주택을 담보로 하는 신규대출에 대해 40%가 적용되고 있다.

투기과열지구내 지역은 1년간 분양권을 되팔 수 없었다.

▲ 분양시장 활성화 역부족= 이 같은 조치가 분양시장을 되살릴 수 있을 지는 미지수다.

기본적으로 공급 과잉이 심각한데다 지난해 9월 이후 시행된 분양가 상한제에 따라 가격하락을 기대한 수요자들은 구입을 미루는 반면 건설사들은 상한제 적용을 피하기 위해 물량을 한꺼번에 냈다.

또한 고분양가 분양의 마지막 기회라고 생각한 건설사들이 대폭 높인 신규분양가도 악재로 작용해 울산은 급격한 미분양 적체와 계약실종이라는 시장 왜곡을 겪고 있다.

영산대 부동산 연구소에 따르면 지난해 10월 기준으로 울산지역 미분양 주택은 3천590세대다.

이는 지난 2006년 12월 대비 2천594세대, 260.4% 나 증가한 수치다.

이를 실 거래가, 기존아파트와 신규 아파트와의 가격차이 등을 토대로 계산하면 자산가치가 8천976억원에 이른다. 또한 지난해 미분양과 올해 흡수율을 토대로 추정한 미분양 물량을 합치면 올해 말까지 총 8천540세에 이를 것으로 예상되고 있다.

▲1가구다주택, 대출규제 완화해야= 신규 수요는 멈춘 가운데 적체된 미분양을 해결하기 위해서는 적극적인 지원책이 필요하다는게 전문가들의 지적이다.

양도세 중과세, 종부세 등 각종 세금 정책과 투기지역에서 벗어나더라고 남게 되는 주택담보인정비율(LTV) 60% 제한이라는 규제가 수요를 억제하고 있어 반쪽 부양책에 그칠 것이라는 것.

심 교수는 “울산 등 지방 부동산 시장은 수요가 부족하기 때문에 규제완화와 지원책이 동시에 요청된다”며 “1가구 2주택자들에 대한 양도세 중과 적용을 당장 폐지하고 시장 여건을 살핀 후 다주택자들에 대한 추가적 조처를 단행해야 할 것”이라고 주장했다.

심교수는 또한 “주택담보인정 비율도 지방에 한해서는 60% 이상을 상향 조정하고 준공 후 미분양 주택을 구입하는 경우에는 금융권에 자율적으로 맡기는 방안을 마련해야 할 것”이라고 덧붙였다. / 하주화 기자

# 부산은행, 지역 중소기업 자금난 해소

@ 설날 특별자금 대출

내달 5일까지

부산은행(은행장 이장호)은 설 명절을 앞두고 지역 중소기업의 자금난 해소를 위해 자체자금으로 3천억원의 저금리 특별자금을 마련했다.

부산은행은 8일부터 다음달 5일까지 긴급 운전자금 지원이 필요하거나 유가 등 원자재 가격상승으로 어려움을 겪고 있는 지역 내 중소기업을 위해‘설날특별자금대출’을 실시한다고 8일 밝혔다.

사업전망과 성장잠재력은 있으나 자금성수기를 맞아 일시적인 경영상의 애로를 겪고 있는 지역 중소기업들을 대상으로 최저 7.4%대의 금리를 적용할 예정이다.

특히 울산광역시 4대 전략산업 관련 기업, 부산광역시 10대 전략산업 관련 기업, 기술경쟁력 우수기업 및 기타 지역경제 활성화에 기여가 큰 업체 등은 우선 지원한다.

동일기업 기준 대출한도는 최고 10억원, 대출기간은 기한연기를 포함해 최장 5년 이내이며 신속한 자금지원을 위하여 전결권 완화 및 한도산출 절차를 대폭 간소화했다는 것이 은행측 설명이다.

/ 하주화 기자