1960년 이후 본격화된 산업화와 경제성장 과정에서 우리나라의 산업과 사회는 급속한 도시화를 이루었다. 하지만 성장이 빠르면 노화 또한 빠르게 진행되는 법이다. 때문에 도시화가 시작된 지 불과 50년만에 대부분의 도시들이 크고 작은 재개발 사업을 진행하고 있다.
콘크리트의 공학적 수명은 100년이 넘는 것으로 알려져 있지만 사회적 수명은 그 보다 훨씬 짧다. 1979년 이전 건물은 20년, 1990년 이후에 지어진 건물은 30년이 지나면 노후·불량 건축물이다. 이런 건축물들이 바로 재개발사업 대상이다.
우리나라의 재개발사업은 1983년 ‘도시재개발법’의 개정에 의해 합동재개발방식이 도입되면서 본격화 됐다. 그리고 20년이 지나면서 산업화·도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 체계적이고 효율적으로 정비할 필요성이 커져 2002년 12월 제정된 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 정비가 요구되는 지역에 한해 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업으로 구분해 사업을 추진할 수 있게 됐다.
하지만 지난 10년간 재개발·재건축 열풍이 휩쓸고 간 대부분의 도심은 상처투성이가 됐다. 사업과정에서 노출된 수많은 문제점은 외면한 채 삶들이 밖으로 들러나는 성과에만 눈을 돌렸기 때문이다. 그 결과 고층 아파트 건립 위주의 재개발·재건축 사업은 무미건조하고 삭막한 도심 공간을 양산했다. 또 적정한 사업자를 찾지 못해 기존주택을 철거한 뒤 그대로 방치되고 있는 곳도 부지기수이다. 그러다 보니 토지 등 소유자와 시공사 등 이해 당사자들은 자신의 권리와 상대의 책임만을 주장하게 됐고 이로 인한 사업지연 등으로 서로간의 갈등만 첨예화되는 악순환을 거듭하고 있다.
재개발·재건축 사업은 기획단계에서부터 치밀한 계획을 세워 빠른 시간 안에 사업을 마무리 지어야 목표한 성과를 달성할 수 있다.
하지만 대부분의 이해 당사자들은 예전의 저층·저밀도 주택지가 고층·고밀도 주택지로 바뀌면 용적률 상향에 따른 개발 이익이 발생할 것이라는 막연한 기대를 가지고 사업을 이리 저리 비틀고 있다.
그렇게 눈앞의 이익만 따져 무작정 사업을 추진하다보니 최근에는 중도 포기하거나 지연되는 사례가 속출해 사회문제로까지 비화되고 있다. 재개발·재건축 사업에 대한 취소나 출구전략이 요즘 최대 화두가 되고 있는 것도 그 때문이다.
하지만 그렇다고 해서 낡아 가는 구도심을 그대로 놔둘 수 없다는게 문제다. 그래서 정부정책으로 나온 것이 바로 ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’이다. 기본적으로 도시를 새롭게 정비한다는 차원에서는 일반적인 재개발·재건축과 대동소이한 의미로 보인다. 하지만 한 가지 다른 점은 도시재생법은 도시의 경제적·사회적·문화적 활력 회복을 위해 공공의 역할과 지원을 강화함으로써 도시를 새롭게 되살리고 도시경쟁력을 제고하는 데 목적을 두고 있다는 것이다. 특히 지역주민의 공동체 의식 회복에 주안점을 두고 있다.
아울러 현재의 재개발·재건축사업을 주도하고 있는 ‘도시 및 주거환경정비법’도 일부 개정됐다. 전면 철거 후 개발하는 방식에서 주택 밀집지역의 정비기반시설과 공동이용시설을 확충하는 방식으로 재개발·재건축 관련 정책이 변화를 보이고 있다. 아무쪼록 최근 정부에서 추진하고 있는 정책변화가 지금까지 추진해 왔던 재개발·재건축 사업의 문제점을 보완해 낙후된 도시를 새롭게 되살리는 계기가 되기를 기대한다.
<박승용 동구청 건축주택과 도시정비 주무관>