저는 아는 사람에게 5,000만원을 빌려주면서 1년 뒤에 받기로 하였으나, 차일피일 미루며 변제기가 지나서도 갚지 않으므로 소송을 제기하여 승소판결을 받았습니다. 그러나 채무자에게는 미등기인 주택이 1채 있을 뿐 다른 재산이 전혀 없으므로, 이 주택에 대하여 강제집행을 하여 저의 채권을 변제 받을 수 있는지요?

답

부동산에 대한 강제집행방법에 관하여 강제경매와 강제관리의 방법이 있습니다.

먼저, 강제경매는 채무자 소유의 부동산을 집행법원이 강제로 매각하여 그 대금을 채권자에게 지급하여 채권을 변제 받도록 하는 것인데, 미등기 건물 중 건축법에 의한 건축신고 또는 건축허가를 마쳤으나 사용승인을 받지 아니하여 보존등기를 마치지 못한 건물에 대하여 강제경매신청서에 집행력 있는 정본 외에 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류 즉, 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류’를 붙여야 합니다. 다만, 위 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고 된 것과 동일하다고 인정될 수 있어야 할 것입니다.

따라서 미등기이지만 허가를 마친 경우에는 위와 같은 방법에 따라 강제집행이 가능할 것으로 보이나, 미등기 무허가건물의 경우에는 위 증명을 할 수 없어서 강제경매를 신청할 수 없을 것으로 보입니다.

다음으로 강제관리는 채무자 소유의 부동산을 매각하지는 않으면서 그 수익관리의 권능만을 박탈하여 그 수익금 중에서 채권을 변제하고 변제가 완료되면 강제관리를 해제하여 채무자에게 부동산을 돌려주는 것인데, 강제관리에 관하여도 미등기건물의 강제경매에 관한 위와 같은 절차를 필요로 합니다.

그러나 채권액이 비교적 소액인 경우가 아니면 수익금만으로 단시일 내에 채권의 완전한 변제가 불가능하기 때문에 강제관리가 이용되는 경우는 거의 없는 것으로 보입니다.

상담문의 052-261-3500