저는 부동산실권리자명의등기에관한법률의 시행 전에 친구로부터 대지 50평을 매수하면서 개인사정으로 甲명의를 빌려 소유권이전등기를 하였습니다. 그런데 최근 제가 대지를 팔려고 하였으나 甲은 위 소유권이전등기에 협조하지 못하겠다고 합니다. 현행 부동산실권리자명의등기에 관한 법률로 인해 명의 신탁 관계는 무효라고 들었는데, 이러한 경우 제가 대지의 소유권을 찾을 수 있는 방법이 없는지요?

답

부동산실권리자명의등기에관한법률(이하 ‘부동산실명법’)의 시행일인 1995년 7월 1일 이후부터 모든 부동산에 관한 물권은 명의신탁을 이용하여 다른 사람의 이름으로 등기할 수 없고, 반드시 실권리자의 명의로 등기하도록 의무화하였습니다.

다만, 양도담보와 가등기담보, 구분소유약정에 기한 공유등기, 신탁법에 의한 등기, 종중과 부부간 명의신탁등기의 경우에는 예외가 인정됩니다.

위와 같은 예외사유없이 명의신탁을 하는 경우 명의신탁자와 명의수탁자간의 명의신탁을 하기로 한 약정은 원칙적으로 무효가 되고, 명의신탁약정에 의해 이루어진 등기 역시 원칙적으로 무효가 됩니다.

그러나 판례는 “부동산실권리자명의등기에관한법률에 의하면, 이른바 3자간 등기명의신탁의 경우 같은 법에서 정한 유예기간 경과에 의하여 기존 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 되고 그 결과 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로, 매도인은 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있게 되고, 한편 같은 법은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 아니하여 유예기간 경과 후로도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수도 있다.”라고 하였습니다.

따라서 귀하가 과징금 등의 제재를 받을 것인지는 별론으로 하고, 위 부동산을 귀하의 이름으로 등기하기 위해서는 매도인을 대위하여 甲을 상대로 무효인 甲명의의 등기의 말소를 청구하고, 아울러 매도인을 상대로 매매계약에 기한 소유권이전등기청구를 하여야 할 것입니다.

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