[영남권 부동산 시장 결산]
[영남권 부동산 시장 결산]
  • 하주화 기자
  • 승인 2007.12.19 22:03
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정부정책 부동산시장 주도 세금·대출 규제가 침체 불러
지방 미분양 해결 규제완화 절실

지역 부동산 전문가들은 규제와 완화 측면의 정부 ‘정책’(40%)요인이 2007년 울산·부산·경남 부동산시장에 가장 큰 영향을 미쳤다고 지적했다.

다음으로 수급요인이 25.8%, 세금요인은 23.0%의 비중을 보였으며 외부요인은 11.2%에 그쳤다.

그러나 세금요인을 정책요인에 포함시키면 전체적으로 정책요인이 63.0%로 압도적인 비중을 나타냈다.

부동산시장을 움직이는 요인을 크게 3가지로 구분해볼 수 있는데 정책·수급·외부요인이 그것이다.

가장 높은 비중을 나타낸 정책요인은 실제로 시장을 움직이는 중요한 요인으로 대두되고 있다. 부동산 시장의 경기순환주기에 맞춰 정부가 규제 정책을 사용하느냐 완화 정책을 펼치느냐에 따라 부동산 시장이 상당한 영향을 받기 때문이다. 최근 부동산 정책의 많은 부분이 세금으로 움직이고 있어, 세금정책도 정부 규제와 별도로 독립적인 영향을 미치고 있는 실정이다.

수급 요인은 수요와 공급이 어느 정도 이뤄지느냐에 달린 것으로 부동산 시장을 움직이는 근본적인 요인이기도 하다.

외부요인은 부동산 시장에 존재하는 외적인 변수를 말한다. 부동산이란 상품은 생활에 필수적이며 복합적인 성향을 보이기 때문에 외부적인 변수에 많은 영향을 받는다.

올해 부동산시장을 움직였던 가장 큰 이슈로는 ‘양도세 중과세(13.9%)’가 꼽혔다. 다음으로 가장 많은 ‘대출규제 정책(13.6%)’가 뒤를 이으며 1위와 큰격차가 없는 큰 격차 가 없는 2위를 기록했다.

이는 참여정부 이후 지속돼 온 세금 규제에다가 대출규제마저 겹쳐지면서 지역 부동산시장이 침체에 빠져들었음을 단적으로 드러내고 있다.

이와함께 ‘전반적 정책 실패(7.9%)’ ‘공급량 과다(6.4%)’ ‘분양가상한제 정책(6.1%)’ 등도 중요 이슈로 분석됐다.

이 가운데 4번째로 높은 비중을 차지한 공급량 과다는 수급요인 중 가장 심각한 과제로 남겨졌다.

여기에 공급의 파생변수인 미분양(5.5%)을 고려한다면 공급과다가 실제로는 11.9%에 달했다.

이밖에 실거래가 과세(5.8%) 매수심리실종(5.8%) 투기과열지구 해제(4.5%) 재개발재건축 규제(3.9%) 등도 비중 있는 이슈로 나타났다.

응답자들은 개별 이슈에 대해 가장 큰 영향력을 기준으로 1?2?3순위로 답했으며, 3가지 순위를 종합적으로 분석해 이같은 결과가 도출됐다.

이를 순위별로 분리해 보면 가장 많은 응답자가 종합순위와 마찬가지로 양도세 중과세, 대출규제정책, 전반적 정책 실패를 1순위로 답했다.

2순위의 응답으로도 양도세중과세와 대출규제 정책이 , 다음으로는 실거래가 과세와 매수심리 실종이 같은 비중으로 꼽혔다.

3순위의 응답으로는 분양가상한제 정책이 가장 많았으며, 그 다음으로 공급량 과다와 대출규제 정책 순으로 나타났다.

조사결과가 보여주듯 부동산시장에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 정부의 정책이며, 이 가운데 미분양 물량을 해소하기 당장 금융, 세제 등 제도 완화가 요구 되고 있다. 또한 실질적인 시장 정상화에 부합하는 정부의 정책 방향 설정도 절실히 요청되고 있다.

현재 대부분의 대선후보들이 1가구 1주택 장기보유자에 대한 양도세와 종합부동산세의 경감을 공약으로 내걸고 있다. 이에 따라 새 정부는 1가구 1주택자에 대한 세금정책은 곧 실현할 것으로 보이나 시장에 미치는 영향을 크지 않을 전망이다.

실제로 시장에서 가장 큰 영향을 미치는 세금정책인 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과(50%) 정책이나 비사업용토지에 대한 양도세 중과(60%) 정책이 여전히 남아있기 때문이다.

담보대출도 선진국에 비해 상당히 낮은 수준이다.

이는 특히 투기과열 지구로 남아 있는 울산 남구와 울주군의 심각한 시장 침체를 불러오고 있으며, 해당지구가 아닌 지역도 여전히 담보대출비율이 60%선에서 규제되고 있다.

/ 하주화 기자

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