등기부 면적보다 실제면적이 작은데 매매대금 돌려받을수 있나
등기부 면적보다 실제면적이 작은데 매매대금 돌려받을수 있나
  • 울산제일일보
  • 승인 2009.05.12 20:33
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저는 지인을 통해 소개받은 A와 A소유의 대지에 대해 부동산 매매계약을 체결했습니다. 계약서 작성당시 토지등기부 등본상 대지의 면적이 150평이기에 평당 금액을 200만원으로 책정해 매매대금을 산정했습니다. 저는 A에게 위 매매대금을 모두 지급하고 토지에 대한 소유권이전등기를 경료 받은 후, 위 토지를 측량해보니 토지의 면적이 120평 정도 밖에 되지 않았습니다. 저는 이에 따라 A에게 부족한 30평에 해당하는 매매대금을 돌려달라고 요구하였으나 A는 이에 불응하고 있습니다. 이러한 경우 저는 A로부터 부족한 30평의 매매대금을 돌려받을 권리가 있는가요?



민법은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족한 경우 그 부족을 알지 못한 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액 등을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러나 위 사안과 같은 토지매매에 있어서 면적 및 대금결정과 관련하여 두 가지 유형이 있는데, 1필지의 총 대금을 결정하기 위한 방법으로 평당 가격을 결정하는 소위 ‘필지매매’가 그 하나의 유형이고, 또 다른 유형으로는 평당 가격을 정하고 실 평수에 따라서 대금을 결정하는 ‘수량매매’가 있으며, 양자의 차이는 한마디로 말하면 실 평수에 따른 대금정산의 의사가 중요 요소로 작용하고 명시적 또는 묵시적으로 표시되었는지의 여부에 있다고 할 것입니다. 이에 관하여 판례는 “민법 제574조에서 규정하는 ‘수량을 지정한 매매’라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이므로, 토지의 매매에 있어서 목적물을 공부상의 평수에 따라 특정하고 단위면적당 가액을 결정하여 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하는 방법으로 매매대금을 결정하였다고 하더라도 이러한 사정만으로 곧바로 그 토지의 매매를 ‘수량을 지정한 매매’라고 할 수는 없는 것이고, 만일 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 ‘수량을 지정한 매매’가 아니라고 할 것이며, 반면 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하고, 나아가 당사자들이 면적을 가격결정요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고 그 객관적인 수치를 기준으로 가격을 정하였다면 그 매매는 ‘수량을 지정한 매매’라고 하여야 할 것이다.”라고 하였습니다.

따라서 위 사안의 경우 어느 유형에 해당하는지 판단하기에는 내용이 다소 부족한 듯하나, 귀하가 위 거래에 있어 실 평수에 따른 대금정산을 하기로 상대방과 합의한 바가 있다면 귀하의 주장대로 30평에 대한 대금반환청구가 가능하지만, 반대로 그러한 합의 없이 등기부상 150평인 대지를 평당 200만원으로 따져 대금을 결정했다면 이는 위 대지 자체를 1개의 거래대상으로 보아 매수한 것으로 보여지기 때문에 대금감액청구를 할 수 없다고 할 것입니다.

☎ 법률상담문의 : 261-3500

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