저는 노후된 주택을 철거하고 아파트를 재건축하기 위해 사업계획지역 내 주택소유자들을 구성원으로 해 설립된 재건축조합의 조합원입니다. 위 조합의 조합장은 개인적으로 남에게 돈 1억원을 차용하면서 재건축된 신축상가건물 1층 중 일부 점포를 담보조로 매매하는 약정을 체결하였으나 변제기일까지 변제하지 못해 약정대로 채권자에게 상가분양계약서를 교부했습니다. 저희 조합의 정관에는 조합재산의 처분에 관해 아무런 규정이 없는데 이러한 경우 위 조합장의 위와 같은 조합재산의 처분행위가 유효한 것인지요?

민법 제275조 제1항에 의하면 “법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때 에는 총유(總有)로 한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제276조 제1항에 의하면 “총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.”라고 규정하고 있습니다.

이러한 결의가 없음에도 불구하고 조합장이 개인적으로 처분한 것이 유효한가가 문제된다고 할 것입니다.

재건축조합의 재산소유관계 및 그 재산의 처분방법에 관해 판례를 보면, “주택건설촉진법(동 법은 2003년 5월 29일 법률 제6916호 전문개정에 따라 주택법으로 변경)에 의해 설립된 재건축조합인 피고 조합은 민법상의 비법인 사단에 해당되므로 그가 주체가 되어 신축·완공한 이 사건 상가건물은 조합원 전원의 총유에 속한다.

한편 총유물의 관리 및 처분에 관해 피고 조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의해야 하는 것이므로, 정관이나 규약에 정함이 없는 이상 피고 조합의 대표자인 조합장이 이 사건 상가건물을 처분했다고 하더라도 그러한 절차를 거치지 아니한 재산처분행위는 무효이다.”라고 했습니다.

또한, “재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 비법인사단이 준총유관계에 속하는 비법인사단의 채권·채무관계에 관한 소를 제기하기 위해서는 달리 특별한 사정이 없는 한 민법 제276조 제1항이 정하는 바에 따라 사원총회의 결의를 거쳐야 한다.”라고 했습니다.

따라서 위 사안에서 조합장이 남으로부터 금전을 차용하고서 재건축조합의 재산인 신축상가의 1층 중 일부 점포를 조합원총회의 결의 없이 채권자에게 분양하는 분양계약서를 교부해준 행위는 무효라고 해야 할 것으로 보이고, 이러한 분쟁을 해결하기 위해 제기하는 소송 역시 사원총회의 결의를 걸쳐야 할 것입니다.

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