주택 경매시 임차권·전세권 중 어느것이 보호받나요?
주택 경매시 임차권·전세권 중 어느것이 보호받나요?
  • 울산제일일보
  • 승인 2009.03.31 20:59
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저는 A소유의 주택을 전세보증금 3,000만원에 계약기간 1년으로 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마치고 확정일자까지 받아 두었으나, 그 후 위 주택에 채권최고액 6,000만원인 근저당권이 설정되어 불안한 마음에 전세권설정등기를 하였습니다.

그런데 이 경우 위 주택이 경매된다면 저는 주택임차권과 전세권 중 어느 것에 의하여 보호를 받게 되는지요?

위 사안에서는 저당권설정등기 이전에 입주해 대항력 및 우선변제권을 확보한 주택임차인이 저당권설정등기가 경료된 이후에 전세권설정등기를 해 당해 주택의 경매절차에서의 매각으로 전세권설정등기가 말소되었을 경우에 이 주택임차인은 「주택임대차보호법」에 의해 인정된 대항력마저 상실하느냐가 문제됩니다. 이에 대해 판례는 “주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 그의 지위를 강화하기 위해 임차주택에 관해 전세권설정등기를 경료하였다거나, 전세권자로서 배당절차에 참가해 전세금의 일부에 대해 우선변제를 받은 사유만으로 변제 받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없다.”라고 하였습니다. 또 다른 판례는 “주택에 관해 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약일자가 다르다고 해도 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있고, 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인계약서에 대해 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다고 할 것이므로, 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 할 것입니다. 따라서「주택임대차보호법」에 따른 대항력 및 우선변제권을 취득한 주택임차권자가 후순위 저당권이 설정된 후에 전세권설정등기를 마치고, 그 후 당해 주택의 경매절차에서의 매각으로 인해 전세권설정등기가 말소되었다고 해도 주택임차권자는 경매절차의 매수인에 대해 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.

따라서, 귀하의 경우에는 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 별개의 것이므로 주택임차권과 전세권 양자를 모두 주장할수 있을 것으로 보여집니다.

☎ 법률상담문의 : 261-3500


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