울산에서 준공된지 약 2년이 지난 오피스텔의 임대수익률이 신축 오피스텔보다 더 높은 것으로 나타났다.

오피스텔 매매가 상승으로 초기 투자금은 늘어난 반면, 월세는 공실부담 우려 등으로 유지되고 있기 때문이다.

18일 부동산정보업체 직방이 지난 1~2월 국토교통부 오피스텔 실거래가를 분석한 결과, 울산에서 2017년 후에 준공된 신축 오피스텔의 임대수익률은 4.20%로 나타났다. 2017년 이전에 준공된 오피스텔의 임대수익률이 10.29%인 것에 비하면 6.09%p나 낮다.

울산의 신축 오피스텔과 기존 오피스텔 임대수익률 격차는 전국서 가장 큰 것으로, 충북을 제외한 나머지 시·도가 모두 비슷한 양상(신축<구축)을 보였다.

서울은 신축 오피스텔의 임대수익률이 3.89%로 구축 오피스텔(4.35%)보다 0.46%p 낮았다. 경기 신축, 구축 오피스텔의 임대수익률이 각각 3.83%, 4.67%이었으며 인천은 각각 4.18%, 4.79%이었다.

부산(신축 3.89%·구축 5.08%), 대구(신축 4.33%·구축 5.48%), 대전(신축 5.75%·구축 7.65%), 광주(신축 6.3 6%·구축 6.41%)에서도 신축의 임대수익률이 기존보다 낮았다. 충북만이 신축 6.62%·구축 4.31%로 유일하게 신축 임대수익률이 더 높았다.

이처럼 신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔 보다 낮은 것은 임대수익률의 투자부분에 해당하는 오피스텔 매매가격이 상대적으로 높기 때문으로 분석된다.

반면 수익부분에 해당하는 오피스텔 월세가격은 공실부담을 우려한 임대인과 지역 내에서 형성되는 임차인이 부담 가능한 월세 가격에 마지노선 영향으로 기존 오피스텔과 비슷하거나 약간만 높은 선으로 형성되기 때문이다.

즉, 신축 오피스텔의 매매가격은 기존 오피스텔보다 높게 형성되는 반면, 월세는 기존 오피스텔과 비슷하거나 큰 폭의 차이를 보이지 않아 신축 오피스텔의 임대수익률이 낮게 나타났다.

실제 1~2월에 거래된 울산지역 오피스텔 중 2017년부터 준공된 신축 오피스텔의 전용면적당 매매가격은 422만원 선이다. 2017년 이전에 준공된 오피스텔의 매매가격은 155만원 선으로 267만원이나 가격 격차가 나는 것이다.

반면 울산 신축 오피스텔의 전용면적당 월세가격은 1만2천300원으로 기존 오피스텔(8천500원)과 3천800원밖에 차이가 나지 않는다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “월세 매물을 찾는 임차인은 더 깨끗하고 개선된 신축 오피스텔에 매력을 느낄 수 있지만 신규 물량이 많거나 공급이 많은 지역에서는 공실 우려로 월세가격이 오르는 데 한계가 있다”며 “유사한 입지에 위치한 오피스텔이라면 신축의 임대수익률이 구축보다 낮게 형성될 가능성이 높다. 특히 신축이 역세권 입지, 저렴한 관리비, 주차가능 여부, 편리한 구조, 보안체계 등의 임차인을 끌어들일 만한 매력이 없다면 임대수익률 차이는 더욱 크게 나타날 것”이라고 말했다. 김지은 기자