전세입자의 분양시장 유입 등에 따라 최근 2년간 울산지역 전체 아파트 중 전세보증금이 하락한 비율과 전세보증금 하락 수준이 전국 최상위 수준인 것으로 나타났다.

임대인은 보증금 하락에 따른 수익성 저하와 보증금 반환 부담이 커지지만, 임차인은 낮아지는 보증금으로 부담을 더는 효과를 기대할 수 있는 상황이 발생하고 있는 것이다.

18일 부동산정보 서비스 ㈜직방이 국토교통부의 실거래가(2월13일 공개 기준) 자료를 분석, 발표한 자료에 따르면 지난해 전국에서 전세보증금이 2년 전 전세가격보다 하락한 아파트 비중이 38.6%였던 것으로 나타났다.

전년도의 18.9%에 비해 두 배 이상 증가한 것이다. 울산의 경우 2017년도 33.1%에서 지난해에는 무려 82.4%로 급격히 상승했다.

2년 전에 비해 전세보증금이 하락한 경우가 열에 여덟 수준 이상이라는 것이다.

83.3%를 기록한 세종시에 이어 전국 17개 시·도 가운데 그 비중이 가장 많이 증가했다.

80%대를 기록한 곳은 세종과 울산 밖에 없었고 경남이 74.5%, 경북이 69.6%, 충남이 64.7% 부산이 52.3% 순으로 높은 비중을 차지했다.

직방은 아파트 매매와 전세가격의 동반안정세가 이어지고 있다며 매매는 정부의 9.13 대책 등의 영향으로 안정세로 돌아섰고, 전세시장은 매매시장보다 먼저 안정세로 진입하면서 가격 조정이 장기간 이어지고 있다고 설명했다.

직방 관계자는 “2016년부터 전세가격 급등 현상은 줄었으며, 2017년부터는 본격적인 전세시장의 안정기가 이어지고 있다”며 “이는 아파트 공급물량 증가와 기존 전세세입자가 분양시장으로 유입되면서 재계약에 나서지 않는 등 수요와 공급의 불일치가 원인이 되고 있다”고 말했다.

그러면서 “지방은 지역 기간산업이 침체를 보이면서 기존 수요 이탈의 원인으로 작용하고 있다”면서 “임대인 입장에서는 전세보증금 하락에 따른 수익성 저하와 보증금 반환 부담이 커지는 상황이지만, 임차인 입장에서는 낮아지는 전세보증금으로 주거비 부담 경과라는 효과를 기대할 수 있는 상반된 상황이 발생하고 있다”고 덧붙였다.

울산은 전세보증금도 2년 전에 비해 큰 폭으로 하락한 것으로 나타났다.

직방이 전세계약 2년을 가정해 전세 거래가 발생한 아파트를 대상으로 2년 전과 비교한 결과 울산의 2년 전 대비 전세보증금 평균 차액(주택형별 평균 전세가격 기준 비교)은 △2천222만원으로, 세종(△2천835만원)에 이어 보증금 하락 규모가 가장 많았다.

보증금이 2년 전보다 하락한 지역은 세종, 울산 외에 경남(△2천18만원), 경북(△1천59만원), 충남(△798만원), 충북(△487만원), 부산(△473만원), 전북(△90만원) 6곳 밖에 없었다.

직방 관계자는 “전세보증금 하락으로 계약 종료시점에서 전세보증금 미반환 위험성에 대한 경고가 나오고 있다”며 “전세가격 하락 사례가 늘어나는 추세를 보이는 만큼 임차인 보호 차원에서 시장 모니터링과 보증금 미반환 위험을 해소할 수 있는 방안을 준비할 필요가 있다”고 지적했다.

다만 “전세보증금이 크게 하락했다고 해도, 임대인의 신용도와 자금 여력에 따라 미반환 위험은 차이가 나타날 것으로 보인다”면서 “개별적인 신용도와 리스크로 인해 현재 시장에 전반적인 미반환 위험성이 높지만, 한계점을 넘어섰다고 판단하기도 쉽지는 않은 상황”이라고 덧붙였다. 김규신 기자