문:저는 부동산을 임차하여 학원을 운영하고 있습니다. 계약기간인 2년이 다되어 계약을 연장하려고 하는데, 집주인은 자신 소유 건물이 재개발이 된다면서 계약기간 연장요구를 거절하고 있는 실정입니다. 상가건물임대차보호법 상 5년간의 임대차존속기간을 보장받을 수 있다고 들었는데 저의 경우에도 기간보장을 받아 계약을 연장할수 있을까요?
답:결론부터 말씀드리자면 어려울 것으로 보입니다. 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 있어서 일반적으로 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특례를 규정하였습니다.
그 중 하나로서 상가임대차의 기간과 관련하여 최소한 1년 동안은 임차권을 보장받을 수 있도록 하였고, 임차인의 상가임대차 갱신요구에 대하여 임대인이 정당한 사유 없이 5년을 한도로 이를 거절하지 못하도록 하였습니다.
다만, 임차인이 3번 이상 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓이나 정당하지 아니한 방법으로 임차한 경우, 합의하에 임대인이 임차인에게 정당한 보상을 해 준 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 상가건물의 전부 또는 일부를 다시 임대한 경우, 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의로 혹은 심한 부주의로 파손한 경우, 임차건물의 전부 또는 일부가 없어져 버려서 임대차의 목적달성이 어려운 경우, 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물을 반환받을 필요가 있는 경우, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나, 임대차관계를 유지시키기 어려운 중대한 이유가 인정되는 경우에는 임대인의 이익을 고려하여 갱신을 거절할 수 있습니다.
따라서 위와 같이 재개발 지역으로 선정된 경우에는 임대인의 임대차갱신요구거절에 대하여 대항할 방법은 없다고 보여집니다. 다만, 학원운영을 위하여 지출된 시설비(필요비 또는 유익비) 상당을 임대인으로부터 지급받는 것은 가능하다고 보여집니다.