지역 재개발 사업의 첫 번째 문제는 부풀려진 분양가다. 전체 재개발 아파트의 30~40%만 분양돼도 건설사 측이 투자금 전액을 회수 할 수 있다는 사실이 그 반증이다. 그 만큼 면적당 분양가가 비싸다는 결론이다. 나머지 60~70%는 순차적으로 분양해도 그 전부가 순이익으로 남기 때문에 시공사들이 뛰어든다는 설명이다.
현재 울산지역에서 시공 중 인 아파트의 실제 분양률은 30% 안팎일 정도로 수급이 불균형을 이루고 있지만 태화강변을 비롯하여 중구지역에서 재개발 붐이 계속되고 있는 이유도 여기에서 찾을 수 있다. 이런 계산은 지역 지주들이 조합을 설립, 독자적 개발권을 획득한 후 시공사와 연결해서 이익을 취하게 하는 촉매제 역할도 하고 있다. 이 과정에서 발생하는 지역 주민과의 마찰, 조합설립, 조합장 선출, 시공사 선정을 두고 조합원 내부의 갈등과 반목은 지역주민의 안전성을 해칠 뿐만 아니라 끊임없는 민원을 야기 시켜 오고 있다.
재개발 지역 주민의 개발이익 계산 심리도 문제의 한 축을 차지하고 있다. 자신이 거주하는 지역이 재개발 됐을 때 받을 수 있는 혜택을 염두에 두고 면적 당 가격에 거품 현상을 조장, 주변의 부동산가를 폭등케 하는 요인 중 하나가 해당 지역주민의 기대 심리다.
울산 지역이 아파트 과잉 공급으로 수급이 불균형을 맞고 있음에도 불구하고 지주의 80%이상의 찬성이 필요한 조합 설립 승인이 계속되는 현상은 이런 기대치를 잘 설명하는 부분이다. 선출된 조합장이 잇권에 미치는 영향력도 부정적인 측면에 일조하고 있다. 시공사 선정과정, 설계 변경에 따른 공사비 인상 등과 관련해 불법적 금품수수로 인해 구속된 사례가 바로 그 것이다.
특히 선출된 후 전횡적으로 개발 사업을 처리하려는 조합장들의 강압적 태도가 조합원 및 주민들로부터 불신을 초래하는 요소가 되기도 한다. 그런 불협화음이 시공 직전에 있던 사업자체를 지연, 무산 시키는 경우도 종종 있다. 결국 아파트 분양가의 거품현상, 개발지역 주민의 과잉 기대치, 선출된 조합장의 비리가 재개발 3대 걸림돌 인 셈이다.
재개발 사업의 경우 지자체가 개입할 여지는 비교적 좁다. 타당성 평가, 시행규정에 따른 승인, 정도에 불과하다. 따라서 재개발 사업을 위해 조합을 설립하는 경우 해당지역 지주와 거주민들이 모든 결과에 대한 일차적 책임이 있다. 관리, 감독관청도 주민들 손에 맡겨 방치할 일만은 아니다. 만에 하나 지역주민들이 피해를 입는 사례가 없도록 세심한 주의를 기울여야 한다.