저는 甲소유 토지를 3억원에 매수하기로 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 지급하고 잔금을 지급하기 전에 위 토지의 등기부등본을 열람해본 결과 甲의 채권자 乙이 위 토지에 가압류를 해두었습니다. 이러한 경우 가압류가 된 사정을 이유로 제가 위 매매계약을 해제할 수 있는지요?

민법 제546조는 “채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.

그런데 위 사안에서와 같이 매매목적물에 가압류 또는 가처분이 된 경우 그것이 위 법률 규정의 이행불능사유에 해당하여 계약해제가 가능할 것인지에 관하여 판례는 “매수인은 매매목적물에 대하여 가압류집행이 되었다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니므로, 이러한 경우 매수인으로서는 신의칙(信義則) 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음은 별론으로 하고, 매매목적물이 가압류되었다는 사유만으로 매도인의 계약위반을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다11045 판결).

또한, 가처분 또는 가압류로 인한 손해배상청구사건에 있어서 “매매목적물인 아파트에 대하여 채권자의 가처분집행이 되어 있다고 해서 그 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니고, 다만 채권자가 본안소송에서 승소하여 채권자에게 소유권이전등기가 경료되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있으나 이는 담보책임 등으로 해결할 수 있고, 경우에 따라서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음에 그친다고 할 것이므로 매수인으로서는 위 가처분집행이 유지되고 있다는 점만으로 매도인이 계약을 위반하였다고 하여 위 매매계약을 해제할 수는 없는 노릇이어서, 매도인이 받은 계약금의 배액을 매수인에게 지급하였다고 하더라도 그것은 매매계약에 의거한 의무에 의한 것이라고는 볼 수 없고 호의적인 지급이거나 지급의무가 없는데도 있는 것으로 착각하고 지급한 것이라고 보일 뿐이어서 그 위약금지급과 가처분집행 사이에는 법률적으로 상당인과관계가 있다고 볼 수는 없다.”라고 하거나(대법원 1995. 4. 14. 선고 94다6529 판결, 2002. 9. 6. 선고 2000다71715 판결), “매매목적물에 대한 가압류집행이 되었다는 사실만으로 매도인의 계약위반을 이유로 매매계약을 해제할 수 없는 사정이어서 매도인이 착각하여 계약금의 배액을 위약금으로 지급하였다 하더라도 위약금지급과 가압류집행 사이에 상당인과관계가 없다.”라고 한 바 있습니다(대법원 1972. 7. 25. 선고 72다867 판결, 1992. 12. 22. 선고 92다28518 판결).

따라서 귀하도 매매목적물이 가압류된 상태만으로는 계약을 해제할 수 없을 것이고, 다만 잔금의 지급을 거절할 수는 있을 것입니다.

/ 장석환 법률상담사