부동산 자산가치는 디플레이션

지난주 한국은행에서 금리를 인상하면서 무엇보다 서민들의 부동산 담보대출에 대한 이자부담이 늘어나고 있다. 일반적으로 인플레 상황에서는 부동산 가격이 상승한다. 부동산 가격상승으로 돈을 번 부동산 부자들이 여유자금을 분산투자하게 되면서 주가는 상승하게 된다. 그러나 지금 상황은 그렇지 않고 거꾸로 돌아갈 가능성이 매우 높아졌다. 부동산 가격이 하락하면서 돈이 부동산에 묶이자 유동성 확보를 위해 주식을 팔게 되고, 주가가 떨어지자 주식에 돈이 묶인 사람들은 서둘러 부동산을 급매물로 내놓아 부동산가격을 하락시키는 악순환을 거듭하는 상황이 될 가능성이 많아 보인다.

지난 7월 전(前) 모건 스탠리 아시아태평양 이코노미스트인 앤디시에는 “세계의 부동산 시장은 일부 석유수출 국가를 제외하고는 어느 곳에서든 약세장으로 진입하고 있다”고 진단 했다. 특히 세계 주요도시 부동산 가격이 고점대비 3분의 2 수준으로 하락할 가능성이 높으며 부동산 거품이 형성된 세계 주요도시 고가주택은 부동산 가격이 고점대비 절반수준으로 폭락할 가능성도 있다고 주장했다.

미국의 주택가격이 폭락하면서 모기지대출 연체율이 급증하고 이로 인해 모기지 대출업체들이 유동성 위기를 겪으면서 주가는 폭락했다. 중국도 지난 3~4년 새 급등했던 부동산 가격의 거품이 꺼지면서 올림픽 후 금융위기설이 나돌고 있다. 아파트 가격이 오를 거라 믿고 분양가의 70~80% 정도 대출을 받아서 주택을 구입한 수요자들이 파산하면 금융권도 직격탄을 맞게 된다.

집 값 하락·주택대출 연체 증가세

우리나라는 어떻게 될 것인가? 우리나라도 집값의 거품이 꺼지면서 미분양 아파트가 늘어나고 중소건설사가 자금난을 극복하지 못하고 부도가 나면서 부동산 관련 파이낸싱으로 대출을 늘렸던 금융권에도 위기가 오지는 않을까 우려하고 있다. 분양시장 뿐만 아니라 기존주택의 매매시장에서도 집값이 하락하는 가운데 거래가 급감하고 대출금리가 가파르게 오르면서 주택대출 연체도 늘어나는 추세에 있다고 관련 지표는 나타내고 있다.

개인 주택담보 대출의 연체율 증가는 시중은행의 금융 불안을 조성할 소지가 매우 크다. 고정금리가 9%를 넘어서고 변동금리도 8%대에 진입하면서 개인의 주택담보대출도 리스크가 점차 커지고 있다. 한국은행에 따르면 5월말 현재 개인의 주택담보 대출규모가 지난 8년 동안 무려 4배가 늘어났다고 한다. 이러한 개인의 주택대출 증가가 연체율이 높아지면서 부실화되면 집값의 하락을 가속화 시킬 것이고 이러한 상황에서는 급매물로 시가보다 매우 낮게 내놓지 않으면 매매가 되지 않아 결국 부동산 가격은 폭락하게 될 것이다.

과거 일본에서도 부동산 거품이 붕괴되면서 주택대출의 연체가 시중은행의 부실화로 이어졌던 경험이 있기 때문에 부동산발 금융위기는 언제든지 올 수 있다고 보고 철저히 대비해야 할 것이다.

/ 한국재무설계 울산출장소 fems2ksi@koreafp.co.kr