이갑동(가명)씨는 새로 조성된 택지개발지구에 지상5층의 원룸을 건립하고 3년 이상을 거주하였습니다. 그런데 바로 옆 필지에 지상 5층 원룸이 건립됐는데 이갑동씨의 원룸에 바짝 붙어서 건립돼 이갑동씨의 원룸 2층 부는 한 낮에도 내부를 볼 수 없을 정도로 어둡게 됐습니다.
위 사안들은 최근 울산에서 진행되고 있는 건물신축과 관련된 상린관계 소송들입니다. 우리나라는 토지의 70%가 산지이며 인구밀도는 매우 높습니다. 그러다 보니 도시는 높은 집적도로 개발될 수밖에 없고 필연적으로 건물들은 이격거리가 매우 좁은 상태로 건축됩니다. 이에 따라 건축주간 상린관계에 기한 분쟁이 빈발합니다. 울산의 경우에도 동구 지역, 남구 신정동 지역 등에서 건물신축에 따른 상린관계(이웃 간 토지 이용으로 인한 법률관계)의 법률문제가 빈발하고 있습니다.
상린관계에서 주로 문제되는 것이 건물신축에 따른 이격거리 및 일조권, 조망권 등입니다. 민법에 따르면 건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 0.5m 이상의 거리를 두어야 하고 인접 토지소유자는 이를 위반한 자에 대하여 건물의 변경이나 철거를 구할 수 있습니다. 그러나 건축에 착수한 후으며, 경계로부터 2미터 이내의 거리에서 이웃주택의 내부를 관망 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 구할 수 있습니다.
또 대법원은 건물의 신축으로 그 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우, 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 합니다.
다만 건축법 등 관계 법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있으면 그 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것입니다. 일조방해행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등을 종합적으로 고려하여 판단하도록 돼 있습니다. 이에 대해 통상, 이격거리나 일조침해의 피해를 받는 피해자들은 공사중지가처분신청을 낸 후, 물리력 행사를 하고, 최후 수단으로 시세하락만큼의 손해배상을 구하는 경우가 많지만 공사중지가처분이나 철거 등은 신축건물 건축주의 피해가 너무 크고 사회적으로도 타당하지 못하기에, 대부분 금전손해배상으로 종결되는 경우가 많습니다.
법적 해결방안을 떠나, 서로 간 감정적 대결이 되지 않기 위해서는 신축 건물주는 사전에 피해 건물주에게 양해를 구여 이격거리를 준수하고 일조침해가 최소화되는 방법으로 건물을 신축하고, 피해 건물주 역시 신축건물주에게 과도한 금원을 요구하거나 건물 신축 자체를 거부하기보다는 상호 발전할 수 있는 길을 모색하는 현명함이 더욱 필요할 것입니다.
<김상욱 변호사>