방향투자대상을 분류하면 크게 부동산, 주식, 채권, 현물(상품)등으로 나눠 볼 수 있다. 우리나라는 이 가운데 부동산 투자비중이 가장 높다. 개인자산에서 부동산이 차지하는 비중이 약 90%라는 조사도 있다. 미국은 30% 정도 되고 일본도 부동산 거품이 꺼지기 전에는 약 60% 정도였지만 지금은 30%정도 된다고 한다. 부동산은 인구구조의 변화와 함께 생각해야 한다. 모든 자산 가치는 수요와 공급으로 결정되는데 부동산의 수요는 바로 인구다. 지금까지 우리나라 부동산 가격이 오를 수밖에 없었던 이유는 크게 3가지로 요약할 수 있다.

첫째, 한정된 토지다. 국토70% 이상이 산지이며 개발 가능한 곳이 제한된 탓에 늘 부족한 공급으로 가격상승이 이어졌다. 둘째는 늘어나는 인구다. 6·25전쟁 이후 베이비붐 영향으로 인구가 계속 늘어나면서 베이비부머의 움직임에 따라 각종 사회현상이 일어났고 부동산가격도 많이 올랐다. 베이비부머가 초등학교 입학할 때는 학교가 모자라 2부제 수업이, 대학에 들어갈 시점에는 최고의 경쟁률이, 결혼시점에는 주택난으로 주택 200만호 건설이 있었다.

또한 그들이 40후반 50대 초반으로 접어들면서는 경제력을 바탕으로 중대형아파트 수요가 대폭 늘어나면서 집값이 비정상적으로 폭등했다. 앞으로 그들을 기다리는 것은 은퇴다. 그들의 은퇴는 우리나라에서 경험해보지 못한 각종 사회적 문제를 일으킬 것으로 예상된다. 셋째는 경제성장과 더불어 개발정책으로 인한 효과다. 그 동안 가파른 경제성장을 이어오면서 국토의 개발로 부동산가격이 많이 올랐다.

그렇다면 앞으로도 부동산가격이 계속 오름세를 탈 수 있을까? 특정한 지역의 개발로 인한 호재가 없는 한 부동산가격은 하향 안정화 될 수밖에 없다고 보는 것이 일반적인 예상이다. 이유는 첫째 인구감소다. 한나라의 인구를 유지하려면 평균출산이 2명은 되어야 하는데 우리나라는 1.08명 수준이다. 이대로 가면 인구가 줄어들면서 부동산 수요도 줄어든다. 둘째는 베이비붐 세대의 은퇴다. 이들이 은퇴하기 시작하면 노후자금 마련을 위해 자산의 큰 비중을 차지하고 있는 부동산을 처분하려 할 것이다. 문제는 그 부동산을 후대에서 받아줄 수 있는가이다. 일본이 1990년대 초 부동산 거품이 꺼진 가장 큰 요인 하나가 베이비붐 세대가 한꺼번에 은퇴하면서 부동산을 처분했으나 다음 세대가 사들이지 못하면서 거품이 붕괴했다. 셋째는 해외투자 활성화다. 예전에는 해외투자에 제약요소가 많았지만 지금은 마음만 먹으면 해외부동산도 쉽게 살 수 있다. 넷째는 부동산 세제강화다. 부동산세제가 선진국화되면서 보유부담도 커지고 있다. 이러한 점을 본다면 부동산은 투자대상에서 비중이 줄어들 수밖에 없다. 그렇다면 투자대상은 주식이나 채권이다. 금융시장으로 돈이 움직이므로 금융자산의 비중이 늘어날 것이다. 향후 주식시장을 좋게 보는 근거중 하나가 바로 이런 것이다. 요즘 주식시장이 좋지 않아 걱정하는 사람들이 많은데 장기적으로 보면 지금 주식시장에 묻어놓은 투자자금은 과거 아주 헐값에 부동산을 사 놓았다가 부동산가격 폭등으로 많은 시세 차익을 거둔 것처럼 향후에는 많은 수익을 기대할 수 있을 것이다. 다만 적절한 자산배분을 해야 하고 2~3년 내 쓸 돈은 절대로 주식시장에 투자하지 않아야 한다.

/ 한국재무설계 부산지점 fems2ksi@koreafp.co.kr