문>저는 A 소유의 토지를 3억원에 매수하기로 하고 계약 당일 계약금 3천만원을 A에게 지급하면서 계약서를 작성했습니다. 그런데 A는 중도금 지급기일 이전에 위 토지를 너무 싼 가격으로 매도했기 때문에 계약을 해제한다는 내용증명을 저에게 보냈습니다. 저와 A는 매매계약을 체결하면서 위약금 등에 관한 약정은 전혀 한 적이 없는데, 이러한 경우 제가 취할 수 있는 조치는 무엇인가죠?

답>계약금은 일반적으로 증약금, 해약금, 손해배상액 예정인 위약금으로서의 성질을 가지는 경우 등이 있는데, 우리 민법은 해약금에 관하여는 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 하면서, 이 경우 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않도록 규정하고 있습니다(민법 제565조 제1항, 제2항).

여기서 매매계약 체결시 계약금이 수수되고 계약금 교부자가 위약하였을 경우는 계약금을 포기하고 계약금을 교부받은 자가 위약하였을 경우는 그 배액을 상환한다는 특약이 있는 경우와 없는 경우를 비교해 볼 필요가 있습니다.

첫째, 특약이 없는 경우에도 계약금은 민법 제565조의 해약금으로서의 성질은 가지게 되므로(대법원 1994. 8. 23. 선고 93다46742 판결), 당사자 일방이 계약이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있으며, 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않습니다.

둘째, 특약이 있는 경우에는 계약금이 해약금, 손해배상액의 예정인 위약금의 성질을 겸하여 가지게 되므로(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결), 당사자 일방이 계약이행에 착수하기 전에는 위와 마찬가지이지만, 착수한 후 당사자 일방이 계약불이행으로 위약하였을 경우에도 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환함으로써 계약불이행에 대한 책임을 면할 수 있습니다.

그런데 귀하의 경우에는 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 없는 경우이며, 「민법」 제565조에 의하여 그 계약금을 해약금으로 볼 수 있기 때문에, A는 귀하가 계약이행에 착수하기 전까지는 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있으나, A가 단순히 계약금만 반환하고 계약을 해제하겠다고 할 경우에는 계약금 배액의 이행제공이 있다고 볼 수 없으므로 계약은 해제되지 않은 상태이며(대법원 1966. 7. 5. 선고 66다736 판결, 1973. 1. 30. 선고 72다2243 판결), 이 경우 귀하는 상대방이 계약을 계속 이행하지 않으면 채무불이행책임을 물어 계약해제와 함께 실질적으로 발생된 손해배상을 청구할 수도 있을 것입니다.

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/ 장석환