문>저는 약 9년 전 친구인 A의 소유 토지를 기간을 정하지 않고 임차해 A의 승낙을 받아 위 토지위에 건물을 짓고 건물에 관하여 보존등기를 한 후 위 건물에서 살아오고 있었습니다. 그러던 중, 약 8개월 전 A는 자신 소유의 위 토지를 B에게 매도하였다는 이유로 토지 임대차계약의 해지통고를 내용증명우편을 이용하여 저에게 보내 왔습니다. 그리고 얼마 지나지 않아 위 토지 소유자 명의는 B에게 이전되었고 B는 저에게 저 소유의 위 건물의 철거와 토지인도를 청구하고 있습니다. 이러한 경우 제 소유 건물에 대한 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부 및 만약 위 지상물매수청구권을 행사할 수 있다면 누구에게 매수청구를 하여야 하는지요?

답>

민법 제643조는 같은 법 제283조를 준용하여 토지임차인의 건물매수청구권에 관하여 규정하고 있으며, 같은 법 제652조는 위 규정에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있는 바, 위 규정은 강행규정에 해당합니다.

또한, 같은 법 제622조 제1항은 “건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있습니다.

질문하신 분이 처한 위 사안에서는 현재 토지의 소유자가 토지 임대인 A로부터 B로 변경되었고, 귀하의 임차권은 A의 해지통고 후 6개월이 지난 때에 이미 소멸되었다고 할 것이므로, 이러한 경우에도 상기의 법률 규정에 의한 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지 여부가 관건이라고 할 수 있습니다.

이에 관하여 판례는 “건물소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권행사의 상대방은 통상의 경우 기간의 만료로 인한 임차권소멸 당시의 토지소유자인 임대인일 것이지만 임차권소멸후 임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하는 등으로 그 소유권이 이전되었을 때에는 제3자에 대해 대항할 수 있는 차지권(借地權)을 가지고 있던 토지임차인은 그 신소유자에게 대하여도 위 매수청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다 할 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결, 1996. 6. 14. 선고 96다14517 판결 등 참조).

따라서 귀하는 현재의 토지 소유자인 B의 건물철거 및 토지인도청구에 대응하여 위 건물의 매수를 B에게 청구할 수 있을 것으로 보입니다.

* 법률상담문의 : 261-3500

/ 장석환